COVID 19 – Gestion immobilière – Modification des mesures de prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire

Le Gouvernement vient de modifier l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Cette ordonnance instaure une période dite juridiquement protégée courant du 12 mars 2020 au 24 juin 2020, soit un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire qui expire le 24 mai 2020.

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 précise que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses prévoyant une déchéance ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai a expiré pendant la période juridiquement protégée.

Dans sa rédaction initiale, cet article prévoyait que ces astreintes devaient prendre cours et ces clauses produire effet à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de la période juridiquement protégée si le débiteur n’avait pas exécuté son obligation avant ce terme.

En pratique, ces dispositions suspendaient ces astreintes et clauses jusqu’au 24 juillet 2020.

A titre d’exemple, un bailleur aurait dû attendre jusqu’au 24 juillet 2020 pour se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire si le preneur n’avait pas donné suite à un commandement de payer ou d’exécuter arrivé à expiration en le 12 mars et le 24 juin 2020.

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 vient raccourcir ces délais en ce qui concerne les obligations de payer.

Ainsi, le premier alinéa de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-427 prévoit :

« Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

En conséquence, comme le Gouvernement l’indique dans son rapport au Président de la République :

 « Le report n’est plus forfaitairement fixé à un mois, comme initialement prévu, mais il sera égal à la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l’état d’urgence. »

Par exemple, dans le cadre d’un bail commercial, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 février 2020 aurait dû prendre effet, faute de paiement, le 19 mars 2020. Du fait des mesures de prorogations, ses effets sont neutralisés à compter du 12 mars 2020. Le délai reprendra son cours à compter du 25 juin pour une durée égale à celle écoulée entre le 12 mars et le 19 mars 2020.

En revanche, l’ordonnance ne prévoit aucun report pour les obligations de payer venant à échéance après la cessation de l’état d’urgence.

Dans son rapport, le Gouvernement justifie ce choix en faisant valoir que dans une telle hypothèse, « …l’incidence des mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire sur la possibilité d’exécution des obligations de sommes d’argent n’est qu’indirecte et, passé la période juridiquement protégée, les difficultés financières des débiteurs ont vocation à être prises en compte par les règles de droit commun (délais de grâce, procédure collective, surendettement).».

La solution retenue est différente pour les obligations de faire,

En effet, afin de tenir compte des contraintes liées au confinement, l’ordonnance n°2020-427 crée un dispositif spécifique de report des obligations de faire venant à échéance après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

En effet, le second alinéa de son article 4 prévoit :

« La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période. »

La période à laquelle se réfère cet article est la période dite juridiquement protégée courant du 12 mars au 24 juin 2020.

Par exemple, si la livraison d’un bâtiment est fixée contractuellement au 1^er juillet 2020, la prise d’effet de la clause pénale qui sanctionnerait l’inexécution de cette obligation serait automatiquement reportée d’une durée égale à celle de la période juridiquement protégée, sauf meilleur accord des parties.

Enfin, il convient de préciser qu’aux termes de son rapport, le Gouvernement se réserve de réexaminer la date d’achèvement de ces régimes dérogatoires dans le cadre de la préparation et de l’accompagnement de la fin du confinement.

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La crise sanitaire que nous traversons actuellement a conduit UGGC Avocats à mettre en place des mesures de continuité d’activité sécurisées par télétravail.

Toutes nos équipes demeurent pleinement mobilisées et joignables en permanence, par email et par téléphone. Nous mettons tout en œuvre pour maintenir notre réactivité et vous accompagner dans les difficultés que vous rencontrez liées aux mesures de confinement, aux menaces de santé publique et aux dispositions législatives et règlementaires exceptionnelles adoptées par les pouvoirs publics dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

Dans cette période difficile pour nous tous, nous vous adressons, ainsi qu’à vos familles et à vos équipes,  nos meilleurs vœux de santé et de courage.